Ihr Traum. Finanzierbar und tragbar?

Der Preis einer Liegenschaft wird von den Faktoren Baukosten und Bodenpreis beeinflusst. Die Baukosten sind schweizweit ähnlich, der Bodenpreis hingegen kann je nach Ort und Lage beträchtlich variieren. In der Regel verlangen die Banken, dass der Eigenheimkäufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringt; die restlichen 80 Prozent werden mit einem Hypothekarkredit finanziert. Das bedeutet, dass man für ein Objekt von beispielsweise 800'000 Franken rund 160'000 Franken Eigenkapital einbringen können muss.

Eine weitere Hürde auf dem Weg zum Hypothekarkredit ist die Prüfung des Einkommens. Ein Finanzinstitut wird eine Hypothek nur sprechen, wenn die Belastung durch die Immobilie nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht.

2. Welche Geldquellen können angezapft werden?

Das Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringen muss, kann aus folgenden Quellen stammen: Ersparnisse, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder unbelehntes Bauland, das man besitzt.

Auch Geld aus der Pensionskasse (zweite Säule) oder der dritten Säule darf zum Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Wie viel, ist unter dem Punkt «Freizügigkeitsleistung» oder «Austrittsleistung» im Versicherungsausweis der Pensionskasse ersichtlich.

Aufgepasst: Ab 50 reduziert sich die Summe, die zum Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden kann.

Das Geld kann entweder vorbezogen – man lässt es sich also auszahlen – oder aber verpfändet werden. Die bessere Variante ist meist die Verpfändung. Dabei dient das Geld der Bank als zusätzliche Sicherheit, und diese wird dafür ihren Kreditrahmen anteilsmässig über die Limite von 80 Prozent anheben.

Auch ein zinsloses und nicht rückzahlbares Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern ist ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitels und, sofern es die finanzielle Situation der Eltern zulässt, nicht zuletzt auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

Seit 2012 gibt es die Auflage, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln eingebracht werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Sie gilt beim Vorbezug und bei der Verpfändung.

3. Welche Hypotheken gibt es auf dem Markt?

Zwar haben viele Finanzinstitute Hypotheken mit selbstkreierten Namen, trotzdem lässt sich der Grossteil der Hypotheken auf vier Modelle reduzieren:

• Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.  
• Festhypothek: Laufzeiten von ein bis 15 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins.  
• Libor-Hypothek: Mischform aus variabler/fester Hypothek; meist mit fester Laufzeit, aber variablem Zins. Der Zins wird je nach Modell alle ein, drei oder sechs Monate dem Libor-Satz angepasst (Libor = London Interbank Offered Rate). Gegen eine Prämie kann man sich mit einer Zinsobergrenze (Cap) gegen stark steigende Zinsen absichern.  
• Spezialhypothek: Diese Hypotheken basieren meist auf folgenden Modellen: Kombihypothek (Kombination von variabler und/oder Libor mit einer Festhypothek); Hypothek für Ersterwerber (Zinsbonus); Ökohypothek (Zinsbonus für Liegenschaften, die nach ökologischen Massstäben gebaut wurden).

4. Welche Hypothek ist die richtige?

Die Finanzkrise hat für künftige Eigenheimbesitzer auch ihr Gutes: Durch die Leitzinssenkungen der Nationalbank zur Ankurbelung der Wirtschaft sind auch die Hypothekarzinsen in den letzten Jahren massiv gesunken. Selten war die Finanzierung von Wohneigentum so günstig wie jetzt. Trotz allem ist die Wahl der richtigen Hypothek auch heute nicht einfach.

Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet, denn das hat einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung. Solche und vor allem langfristige Prognosen zu machen ist selbst für Experten schwierig.

In der jetzigen Phase sind – bei einem Zins von rund 0,85 bis 1,5 Prozent – Libor-Hypotheken tatsächlich die günstigsten. Wichtig ist aber, dass eine Libor-Hypothek jederzeit auf Ablauf einer Tranchenfälligkeit (ein, drei oder sechs Monate) in eine feste oder variable Hypothek gewandelt werden könne. Werner Egli, Teilhaber und Berater bei der Hypothekenbörse AG in Uster, erklärt auch warum: «Damit kann bei einem raschen Anstieg der kurzfristigen Zinsen ein anderes, noch günstigeres Produkt gewählt werden.» Aber für all jene, die nicht gern ein Risiko eingehen und denen ein langfristig kalkulierbares Budget wichtiger ist, werden momentan vor allem Festhypotheken mit langer Laufzeit interessant sein.

5. Wie findet man ein günstiges Hypothekenangebot?  

Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen.

Wichtig dabei ist, dass man mindestens fünf Offerten einholt und dann erneut verhandelt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Finanzberater beizuziehen. Sein Honorar beträgt rund 150 Franken pro Stunde.

Ob mit Finanzberater oder im Alleingang: Wer die Eigenheimfinanzierung richtig angeht, kann jährlich schnell einige tausend Franken sparen – und viel Ärger vermeiden.

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